Auteurs Uitgelicht:

Marco Mosselman Coen van de Laar Senior portfolio manager Senior Strategist

Abrupt einde aan hosanna stemming op de Nederlandse vastgoedmarkt

Na jaren van bijzonder sterke resultaten kwam het Nederlandse vastgoedfeestje in het vierde kwartaal van 2022 tot een abrupt einde. Op de brede vastgoedindex werd 5,2% afgewaardeerd. Hierdoor daalde het totaalrendement voor Nederlands vastgoed over heel 2022 naar een magere 0,7%. Dat is het laagste rendement sinds 2013. Vooral de sterke stijging van de kapitaalmarktrentes raakt de vastgoedmarkt. Hierdoor stijgen niet alleen de financieringslasten, maar ook de rendementseisen van beleggers. Nu de rente op staatsobligaties ruim 2,5 procentpunt hoger ligt dan een jaar geleden, nemen ook veel vastgoedbeleggers geen genoegen meer met de historisch lage aanvangsrendementen voor vastgoed van 3% tot 4%. De stijging van de rente is niet het enige hoofdpijndossier voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Daarbovenop kwamen bouwkostenstijgingen en nieuwe regelgeving voor de huurwoningmarkt. Tot slot dreigt de nieuwbouwproductie stil te vallen door de stikstofproblematiek en een daling in het aantal bouwvergunningen. De fundamenten onder de Nederlandse vastgoedmarkten blijven echter gunstig, met bevolkingsgroei, herstelde consumentenuitgaven en een toegenomen duurzaamheidsvraag van kantoorgebruikers als belangrijkste drijfveren. Daardoor blijft de vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed in stand, terwijl het aanbod beperkt is.

Afwaarderingen zetten voorlopig door

In het laatste kwartaal van 2022 kregen alle Nederlandse vastgoedsectoren te maken met waardedalingen. Kantoren en woningen werden het hardste geraakt met een afwaardering van respectievelijk 8,4% en 5,5%. Bij winkels en bedrijfsruimten bleef de schade beperkt. De waardedaling bij winkels bedroeg 2,1% terwijl bedrijfsruimten 3,0% aan waarde verloren. Naar verwachting zet deze neergaande lijn zich door in de eerste helft van 2023. Bij niet-beursgenoteerd vastgoed werken grote externe schokken, zoals nu in de rente, vertraagd door in de herwaarderingen. Doordat de meeste portefeuilles in de eerste helft van 2022 nog een waardegroei lieten zien, hebben de meeste niet-genoteerde woning- en winkelvastgoedfondsen over het gehele jaar 2022 nog een positief rendement behaald. Het jaarrendement van kantoorfondsen en bedrijfsruimtes was echter wel negatief. Met een totaalrendement van -3,4% op kantoren en -6,8% op bedrijfsruimtes was het rendement aanzienlijk lager dan dat op woningen (+1,9%) en winkels (+4,8%).

Door de fors hogere rente is de aantrekkelijkheid van vastgoed gedaald

De sterke stijging van de rente heeft meerdere effecten op de vastgoedmarkt. Zo heeft het een einde gemaakt aan de search for yield onder beleggers. Door de zeer lage obligatierentes in de periode 2015 – 2021 gingen beleggers op zoek naar andere bronnen van rendement. Niet-beursgenoteerd vastgoed profiteerde hier van omdat het een relatief aantrekkelijk aanvangsrendement koppelde aan een beperkte volatiliteit. Door de grote vraag naar vastgoedbeleggingen daalden de aanvangsrendementen echter. Nu de rente weer is gestegen, is de relatieve aantrekkelijkheid van vastgoed daardoor sterk gedaald. De risicopremie, het verschil tussen het aanvangsrendement en de rente op een 10-jaasrobligatie, ligt op het laagste niveau in jaren.

Hogere kapitaalmarktrentes betekenen ook hogere financieringsrentes

De hogere rente raakt de waardering van vastgoed ook direct. De verwachte huurinkomsten worden nu tegen een hogere rente verdisconteerd. Dit vertaalt zich in een lagere waarde. Daarnaast wordt ook het gebruik van leverage (schuldfinanciering) duurder. De hogere financieringslasten gaan zo ten koste van de marge. De hogere rente raakt echter niet alleen het bestaande vastgoed, maar ook de nieuwbouw wordt geraakt. In combinatie met de gestegen bouwkosten betekent de stijgende rente dat bouwprojecten stilvallen. Projectontwikkelaars starten namelijk geen nieuwbouwprojecten als zij die niet financieel rond kunnen rekenen. Alom wordt verwacht dat zwaar gefinancierde partijen hierdoor gedwongen kunnen worden om projecten af te stoten. Mogelijk leidt dit voor pensioenfondsen en verzekeraars die met eigen kapitaal beleggen, tot nieuwe kansen.

Vergaande nieuwe regelgeving biedt uitdagingen en kansen voor vastgoedbeleggers

Naast de gestegen rente staat de vastgoedmarkt momenteel ook bloot aan een reeks van veranderingen in de regelgeving. Zo moeten per 1 januari 2023 kantoorpanden van 100 m2 en groter minimaal een energielabel C hebben. Voldoen zij niet aan deze eis, dan mogen ze niet langer als kantoor gebruikt worden. Alle grote kantorenfondsen zijn hierop voorgesorteerd. De kantoorpanden voldoen aan de C-labeleis en de meest panden hebben zelfs een energielabel A of beter. Het betekent echter wel dat een deel van het kantooraanbod wegvalt, waardoor de relatieve concurrentiepositie van de grote fondsen verbetert. Alle vastgoedbeleggers worden wel geraakt door de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden. Die steeg per 1 januari 2023 van 8,0% naar 10,4%. Dat leidt tot een verdere waardedaling omdat vastgoed ‘kosten koper’ (dus na aftrek van de overdrachtsbelasting) in de boeken gewaardeerd staat. Dit zal per einde eerste kwartaal 2023 leiden tot een afwaardering van vastgoedbeleggingen met 1% á 2%.

Woningbeleggers krijgen te maken met aanpassingen in de regulering van de huren

Op Prinsjesdag 2022 werd nieuwe regelgeving aangekondigd die resulteert in een uitbreiding van het woningwaarderingstelsel (WWS) en een maximering van de huurstijging voor het middensegment. Deze aangekondigde nieuwe huurregulering is nog niet omgezet in wetgeving. Wanneer de maximale huurverhoging voor middeldure huurwoningen (tot circa €1084 per maand) gekoppeld wordt aan de loonontwikkeling in plaats van de consumentenprijzen, wordt de inflatie-hedge van residentieel vastgoed minder direct. Voor commercieel vastgoed blijft de directe link wel intact door de indexeringsmogelijkheden met de consumentenprijsindex. Tot slot bemoeilijkt de stikstofwetgeving het verkrijgen van bouwvergunningen. De provincie Noord Brabant heeft de vergunningverlening om deze reden al helemaal stil gelegd.

Langetermijnfundamenten van vastgoed blijven goed

Ondanks dat vastgoed nu naar het lijkt blootstaat aan een perfecte storm van hogere rentes, afnemende interesse van beleggers en steeds stringentere regelgeving, blijven de langetermijnvooruitzichten gunstig. Op de lange termijn zijn de fundamenten voor beleggen in Nederlands vastgoed nog steeds goed. De bevolking en het aantal huishoudens groeit de komende jaren gestaag door. Tegelijkertijd blijft het aanbod van woningen, ondanks alle mooie plannen, naar verwachting nog jaren structureel achter bij de hogere vraag. Hierdoor blijft de onderliggende vraag naar huurwoningen sterk. Winkels zitten al enige jaren in de hoek waar de klappen vallen. Dit betekent echter wel dat de herstructurering van de sector in volle gang is. Hier komt bij dat de consumentenbestedingen zijn hersteld, waardoor de vraag aantrekt. Bij kantoren is al jaren sprake van een sterke tweedeling tussen ‘goed’ en ‘slecht’. De vraag naar ‘goede’ duurzame en moderne kantoren op goed bereikbare (OV) locaties groeit ten koste van kantoren die niet aan deze criteria voldoen. Voor langetermijnbeleggers die in staat zijn om de storm uit te zitten, blijft Nederlands vastgoed dus een interessante beleggingscategorie.